Điều quan trọng là phải biết hậu quả của những gì có thể xảy ra khi tên trên quyền sở hữu nhà không phải là khoản vay thế chấp. Hiểu được vai trò và trách nhiệm của tất cả các bên liên quan có thể giúp tránh xung đột và nhầm lẫn trong tương lai.
Các trường hợp có thể xảy ra: Tên khác nhau trên quyền sở hữu và thế chấp
Có một số lý do tại sao tên trên quyền sở hữu căn nhà có thể không trùng với tên trên khoản vay thế chấp. Ví dụ bao gồm:
- Một trong những người mua của một cặp vợ chồng có tín dụng xấu hoặc phá sản hoặc bị tịch thu tài sản gần đây, ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện vay thế chấp hoặc gây ra lãi suất cao hơn.
- Một trong những chủ nhà thất nghiệp hoặc không có đủ lịch sử công việc để đủ điều kiện vay thế chấp.
- Cha mẹ muốn con cái trưởng thành của họ có toàn quyền đối với ngôi nhà sau khi chúng qua đời mà không cần phải trải qua thủ tục di chúc.
Cân nhắc pháp lý
Nếu giao cho ai đó quyền sở hữu căn nhà nhưng không thế chấp là một thỏa thuận mà bạn đang cân nhắc, thì điều quan trọng là phải thống nhất về quyền sở hữu và trách nhiệm đối với ngôi nhà trong di chúc hoặc hợp đồng pháp lý. Mọi người được liệt kê trên quyền sở hữu đều có quyền sở hữu ngôi nhà và có thể sử dụng, sở hữu hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản. Khi một người nhận được một khoản thế chấp, mối quan hệ chỉ tồn tại giữa người đi vay và ngân hàng và người đó ký một giấy nhận nợ để trả lại khoản vay cho ngân hàng. Điều này không có nghĩa là không ai khác có thể yêu cầu quyền sở hữu tài sản. Có một số cân nhắc pháp lý quan trọng cần lưu ý trong trường hợp tên chủ nhà có thể có trên quyền sở hữu nhưng không có trên khoản vay thế chấp.
Nghĩa vụ tài chính
Việc bỏ tên một người khỏi khoản thế chấp về mặt kỹ thuật sẽ loại trừ người đó khỏi trách nhiệm tài chính đối với khoản vay. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là ngân hàng có thể yêu cầu bất kỳ chủ sở hữu nào thanh toán nếu ngôi nhà bị tịch thu. Mặc dù nó sẽ không ảnh hưởng đến tín dụng của bạn nếu bạn không phải là người vay thế chấp, ngân hàng vẫn có thể tịch thu tài sản nếu khoản vay không được thực hiện. Điều này là do ngân hàng có quyền thế chấp quyền sở hữu ngôi nhà.
Nói cách khác, nếu bạn muốn tiếp tục sống trong ngôi nhà, bạn sẽ phải tiếp tục thực hiện các khoản thanh toán thế chấp đó nếu người thế chấp không thực hiện như vậy, ngay cả khi bạn không có nghĩa vụ phải trả khoản thế chấp đó lá phiếu. Nếu không, ngân hàng có thể tịch thu căn nhà. Nếu bạn trở thành người duy nhất chịu trách nhiệm thanh toán trong tương lai, bạn có thể tái cấp vốn cho căn nhà dưới tên của mình.
Bán lãi sở hữu
Bởi vì những người có tên trên giấy tờ sở hữu có toàn quyền sở hữu căn nhà nên họ có toàn quyền bán tài sản đó, ngay cả khi họ không phải thế chấp. Mặc dù họ không thể bán tài sản nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu khác, tùy thuộc vào cách nắm giữ quyền sở hữu, họ có thể bán quyền của mình đối với tài sản. Điều này có thể khiến bạn phải sở hữu nhà với một người mà bạn không quen biết. Chỉ ký kết thỏa thuận quyền sở hữu với người mà bạn biết và tin tưởng.
Vấn đề về thuế
Nếu tên của bạn không có trong tài sản thế chấp, bạn không thể khấu trừ bất kỳ khoản thanh toán nào bạn thực hiện đối với tài sản thế chấp vào thuế thu nhập cá nhân của mình. Nói chung, lãi suất thế chấp được khấu trừ thuế; đây là một trong những lợi ích chính của việc thế chấp như một hình thức tài trợ. Tuy nhiên, để bạn có thể khấu trừ các khoản thanh toán lãi thế chấp vào thuế thu nhập của mình, bạn phải chịu trách nhiệm pháp lý về việc thực hiện các khoản thanh toán thế chấp - có nghĩa là tên của bạn cần phải có trên khoản vay.
Tất nhiên, nếu bạn kết hôn với cá nhân khác theo hình thức thế chấp và nộp thuế chung, khoản khấu trừ sẽ được khấu trừ khỏi nghĩa vụ thuế chung của bạn. Vì vậy, vấn đề càng trở nên nghiêm trọng hơn khi hai người chưa kết hôn cùng nhau mua nhà.
Yêu cầu trợ giúp
Bất cứ khi nào có vấn đề về quyền sở hữu và thế chấp, hoặc nếu bạn có thắc mắc về việc khi nào tên trên quyền sở hữu nhà chứ không phải trên khoản vay thế chấp, điều quan trọng là phải tham khảo ý kiến của luật sư bất động sản. Tùy thuộc vào tình huống áp dụng, luật sư có thể giúp xác định ai là người chịu trách nhiệm về khoản thế chấp và liệu người có tên trên quyền sở hữu căn nhà có trọng lượng pháp lý trước tòa hay không nếu xảy ra tranh chấp căn nhà.
