Các khoản khấu trừ và tín dụng thuế liên bang đối với quyền sở hữu nhà thường dành cho tất cả các loại chủ sở hữu chung, nhưng mọi thứ có thể trở nên phức tạp khi có nhiều chủ sở hữu tham gia. Hãy sử dụng những mẹo này để giải quyết những rắc rối về thuế liên quan đến quyền sở hữu chung và đảm bảo bạn được hưởng đầy đủ các khoản giảm thuế.
Biết trạng thái quyền sở hữu của bạn
Một mảnh bất động sản thuộc sở hữu của nhiều người có thể thuộc một trong ba điều kiện sở hữu khác nhau, tùy thuộc vào tình hình và mối quan hệ giữa các chủ sở hữu với nhau. Tình trạng quyền sở hữu xác định một phần cách chủ sở hữu nộp thuế tài sản cũng như yêu cầu các khoản khấu trừ và tín dụng của chủ sở hữu nhà, vì vậy điều quan trọng là phải biết loại nào áp dụng cho ngôi nhà của bạn.
- Joint Tenancy:Chủ nhà có quyền bình đẳng trong việc chiếm hữu tài sản và được coi là sở hữu cổ phần bằng nhau (vì vậy nếu có hai chủ sở hữu thì mỗi người được coi là sở hữu 50% của căn nhà). Quyền thuê nhà chung bao gồm quyền sống sót, nghĩa là nếu một chủ sở hữu chết, phần của người đó sẽ tự động chuyển sang (các) chủ sở hữu còn sống. Điều này làm cho việc thuê nhà chung trở thành một công cụ tránh chứng thực di chúc hữu ích.
- Tenancy in Common: Chủ sở hữu có quyền chia phần tài sản của mình theo ý muốn và có thể bán hoặc để lại lợi ích của mình mà không cần sự đồng ý của chủ sở hữu khác. Họ có thể sử dụng hợp đồng thuê chung để chia tài sản thành những phần không bằng nhau. Quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu không kết hôn với nhau được mặc định là loại này trừ khi các chủ sở hữu đặc biệt chọn một tùy chọn khác.
- Toàn bộ quyền thuê nhà: Quyền sở hữu này chỉ dành cho các cặp vợ chồng. Vì luật pháp coi các cặp vợ chồng là một thực thể duy nhất nên ngôi nhà có loại quyền sở hữu này được coi là thuộc sở hữu của một người độc thân.
Bạn thường có thể tìm thấy loại quyền sở hữu của mình trên chứng thư tài sản hoặc giấy tờ thế chấp. Nếu không có tài liệu nào chỉ rõ loại quyền sở hữu, IRS thường sẽ cho rằng bạn sở hữu căn nhà với tư cách là người thuê chung.
Với tư cách là những người thuê nhà chung, chủ sở hữu có thể yêu cầu các tỷ lệ khác nhau của các khoản khấu trừ và tín dụng khác nhau, thay vì chia đều. Ví dụ: hai chủ sở hữu chung có thỏa thuận thuê nhà chung theo mặc định sẽ phải chia khoản khấu trừ lãi suất thế chấp nhà là 50/50, nhưng nếu hai chủ sở hữu đó cùng thuê nhà, họ có thể chia khoản khấu trừ 50/50, 75/25, hoặc thậm chí 100/0 nếu họ chọn.
Nộp hồ sơ chung nếu kết hôn với chủ sở hữu chung
Nếu bạn kết hôn với người chủ sở hữu chung khác của ngôi nhà, bạn có thể tránh những rắc rối về thuế bằng cách khai thuế chung với vợ/chồng của mình. Vì tình trạng 'kết hôn khai thuế chung' gộp tất cả thu nhập và chi phí của cặp vợ chồng vào một tờ khai thuế, bạn chỉ cần đặt toàn bộ giá trị của bất kỳ khoản tín dụng hoặc khoản khấu trừ nào vào tờ khai đó. Điều này giúp bạn không phải tìm hiểu xem ai đã trả những gì.
Chia giảm thuế tài sản cộng đồng 50/50
Nếu chủ sở hữu ngôi nhà đã kết hôn nhưng nộp đơn riêng, họ cần đặc biệt cẩn thận nếu sống ở một tiểu bang thuộc sở hữu cộng đồng. Các bang sở hữu cộng đồng là Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington và Wisconsin.
Vợ chồng ở các tiểu bang này phải chia thu nhập và chi phí hôn nhân của họ theo tỷ lệ 50/50 và IRS tôn trọng luật này. Vì vậy, ở trạng thái sở hữu chung, ngay cả khi một người phối ngẫu trả 100% chi phí liên quan đến ngôi nhà và họ khai thuế riêng, mỗi người vẫn phải yêu cầu 50% các khoản khấu trừ và tín dụng có liên quan. Tất nhiên, bạn có thể tránh vấn đề này bằng cách nộp đơn chung theo mẹo trên.
Kèm theo Bản sao kê các khoản khấu trừ lãi vay thế chấp
Nếu nhiều người cùng sở hữu một căn nhà thì họ thường có thể khấu trừ lãi suất thế chấp dựa trên phần sở hữu của họ trong căn nhà. Ví dụ: người sở hữu 50% căn nhà có thể yêu cầu khấu trừ 50% tiền lãi thế chấp một cách hợp pháp. Tuy nhiên, mẫu 1098 mà người cho vay thế chấp gửi cho người đi vay và IRS có thể không liệt kê tất cả các chủ sở hữu và chắc chắn sẽ không nêu rõ tỷ lệ sở hữu của họ. Trên thực tế, người cho vay thường chỉ gửi mẫu 1098 cho người đầu tiên có tên trong hồ sơ thế chấp và chỉ bao gồm số an sinh xã hội của người đó. Trong trường hợp đó, IRS sẽ cho rằng chủ sở hữu được liệt kê là người duy nhất đủ điều kiện để khấu trừ tiền lãi.
Để phân chia khoản khấu trừ lãi suất thế chấp giữa các chủ sở hữu chung, bạn sẽ cần phải đính kèm bản kê khai các khoản khấu trừ lãi suất thế chấp cùng với hồ sơ thuế của mình.
- Chủ sở hữu có tên trong mẫu 1098 yêu cầu phần lãi suất thế chấp của mình trên Phụ lục A, dòng 10 (lãi suất thế chấp nhà và số điểm được báo cáo cho bạn trên Mẫu 1098).
- Các chủ sở hữu khác yêu cầu phần lãi suất thế chấp của họ trên Phụ lục A, dòng 11 (Lãi suất thế chấp nhà không được báo cáo cho bạn trên Mẫu 1098). Họ sẽ cần đính kèm một bản tuyên bố có tên của chủ sở hữu được liệt kê trong mẫu 1098, số an sinh xã hội và địa chỉ gửi thư của anh ta. Có thể đơn giản nhất là sao chép mẫu 1098 và đính kèm bản sao vào tờ khai thuế thay vì viết một bản kê khai riêng.
- Chủ sở hữu phải chia các khoản thanh toán lãi suất thế chấp đã yêu cầu của họ theo cách cộng lại tối đa 100% số tiền được liệt kê trên biểu mẫu 1098.
Thuế bất động sản và phí bảo hiểm thế chấp (nếu có) được trả trong năm cũng thường xuất hiện trên biểu mẫu 1098. Tuy nhiên, IRS không kén chọn về cách các chủ sở hữu chung chia các khoản khấu trừ này. Miễn là số tiền được yêu cầu cho tất cả các chủ sở hữu cộng lại bằng tổng số được liệt kê trong biểu mẫu 1098, chủ sở hữu chung có thể chỉ cần yêu cầu các khoản khấu trừ này theo Biểu A và không cần phải đưa vào một tuyên bố riêng.
Chia tín dụng năng lượng dân dụng dựa trên chi phí
Chủ nhà thực hiện một số nâng cấp nhất định về hiệu quả năng lượng cho ngôi nhà của mình có thể đủ điều kiện nhận tín dụng thuế. Các chủ sở hữu chung có thể chia các khoản tín dụng này dựa trên số tiền mỗi chủ sở hữu đã chi cho việc nâng cấp. Ví dụ: nếu hai chủ sở hữu chung của một ngôi nhà mua một máy nước nóng chạy bằng năng lượng mặt trời và chủ sở hữu thứ nhất trả 60% chi phí trong khi chủ sở hữu thứ hai trả 40% còn lại thì chủ sở hữu thứ nhất có thể yêu cầu 60% khoản tín dụng liên quan. và phần tín dụng còn lại sẽ thuộc về chủ sở hữu thứ hai. Cả hai chủ sở hữu sẽ phải nộp Biểu mẫu 5695 cùng với tờ khai thuế của họ để yêu cầu phần tín dụng của họ.
Trả mọi khoản nợ, ngay cả khi nó không phải của bạn
Nếu bạn cùng sở hữu một ngôi nhà với người khác, bạn có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý nếu không thanh toán toàn bộ số nợ liên quan đến ngôi nhà đó, ngay cả khi trách nhiệm đó về mặt kỹ thuật thuộc về chủ sở hữu khác. Vì vậy, tốt hơn hết bạn nên thanh toán toàn bộ hóa đơn thay vì để mặc nó ngay cả khi đó không phải là trách nhiệm pháp lý của bạn. Trong trường hợp đó, hãy tham khảo ý kiến cố vấn pháp lý của bạn để xem liệu bạn có biện pháp truy đòi nào không, chẳng hạn như kiện người đồng sở hữu quá hạn của bạn để lấy lại số tiền.
Hiểu rõ trách nhiệm sở hữu chung
Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà chung với người nộp thuế khác, trách nhiệm pháp lý của bạn phụ thuộc vào mối quan hệ của bạn như được nêu trong chứng thư thế chấp hoặc chứng thư tài sản. Bạn có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý nếu không thanh toán toàn bộ số thuế đến hạn, ngay cả khi trách nhiệm đó về mặt kỹ thuật thuộc về chủ sở hữu khác. Hãy sử dụng những mẹo này để bảo vệ bản thân trước khả năng như vậy cũng như tối đa hóa mọi khoản khấu trừ mà bạn được hưởng.
